Logement

Politique du logement : mettre fin au gaspillage

Le constat

Plus de 45 Md€ sont dépensés chaque année pour la politique du logement et 80 Md€ sont empochés par la puissance publique, nationale et locale, en taxes et impôts sur l'immobilier. On est incapable d'affirmer qu'une telle politique contribue vraiment à améliorer les conditions de logement en France. Il y a de fortes présomptions (mais jamais vraiment expertisées) que les propriétaires et vendeurs empochent en réalité une grande partie de ces aides (comme les prêts bonifiés et taux zéro) sous forme de hausse de prix. Quand on lit les rapports de la Cour des Comptes sur ce sujet, on constate une grande complexité des procédures, génératrices de fraude ou des prestations indues se chiffrant par milliards, soit un énorme gaspillage.

Par ailleurs, on constate que le nombre de logements vacants est en augmentation continue à plus de 8% en 2020 et que les prix de l'immobilier augmentent aussi en permanence. Il y aurait plus de 3 millions de logement vacants en France, il faudrait en connaître les causes et agir pour les utiliser avant d'en construire encore 3 millions de plus.

Les propositions

1 ) Poursuivre la politique du "logement d'abord"

Plus de 300 000 personnes sont sans domicile en France. Le gouvernement a engagé en 2017 un plan "quinquennal" massif pour favoriser le logement stable des SDF appelé "Logement d'abord" et visant à résorber rapidement cette situation. Globalement ce plan n'a pas permis, selon la Cour des comptes qui a remis un rapport au premier ministre à ce sujet, de réaliser les objectifs initiaux.

2 ) Repeupler la "diagonale du vide"

Il y a 3 millions de logements vacants en France : il faut donc déployer une politique qui permettent d'occuper au moins une partie de ces logements occupant des zones déjà construites avant d'envisager d'en contruire des centaines de milliers supplémentaires. Autrefois cette politique avait un nom : aménagement du territoire. C'est ainsi qu'on avait interdit l'installation de nouvelles usines en Ile de France dans les années 70... Il y a un stock très important de maisons de ville inoccupées et dégradées dans les communes situées dans la "diagonale du vide" régions Bourgogne, Centre Val de Loire, Champagne, Limousin...

Proposition : aider les proprétaires de ces maisons de ville à rénover leur habitation inoccupée dans les communes situées sur la diagonale du vide en liaison avec les régions concernées. Favoriser spécialement la création d'activités dans ces communes.

3 ) Relancer une politique d'aménagement du territoire

Il est faux de dire que l'immobilier est cher, car la situation est très contrastée selon les régions, de 1300 euros en Auvergne ou 1400 en Bourgogne à plus de 5500 en régions parisienne ou 4000 en PACA. Ce coût du logement provient en grande partie de la concentration des activités sur certaines parties du territoire provoquant surtout une augmentation du foncier, (de 20 euros le m2 constructible à 400 selon les régions) mais l'idée qu'il suffirait de construire encore davantage dans ces zones déjà saturées est utopique et totalement contradictoire avecl'intention d'aménager de vastes espaces verts dans les grandes agglomérations pour atténuer les effets du réchauffement et les rendre plus habitables. Cette hausse continue du foncier est simplement un signal prix qui est envoyé aux aménageurs publics et privés pour leur dire stop, l'espace est saturé.

Doit-on urbaniser le bois de Boulogne ou étendre encore l'artificialisation des sols dans le Vexin normand ? Il faut bloquer toute nouvelle installation physique d'activités ou construction de bureau à Paris et dans sa région (18% de la population française en Ile de France sur 2% de la superficie !). Il faut donc déployer une politique volontariste, et peut être même autoritaire, de localisation des activités et seule la puissance publique (Etat et régions) est en mesure de le faire (contrats de plan).

La décentralisation, puis la mondialisation, avec la mise en concurrence des investissements étrangers qu'elle induit, ont ruiné la politique d'aménagement du territoire impulsée en 1963 avec la création de la DATAR et supprimée définitivement en 2014. Aujourd'hui cette politique n'existe plus, dépourvue du moindre élement contraignant comme dans les années 70 où par exemple on avait fixé une limite au nombre de M2 de bureaux constructibles en région Parisienne. C'est la seule façon de réduire le coût de l'immobilier tout en préservant l'environnement.

Propositions :

  • Renouer avec une politique d'aménagement du territoire "volontariste" consistant à plafonner dans certaines zones saturées des métropoles la création de nouvelles activités et subventionner leur déplacement dans les zones dépeuplées,
  • Réduire immédiatement l'opération démentielle du "Grand Paris" en la limitant aux infrastructures de transports en commun, rédeployer les crédits vers la "diagonale du vide",
  • Cibler les aides au logement et à la construction vers ces zones de la "diagonale du vide".

4 ) Réduire les coûts de construction de 40% grâce au modulaire

Le logement est cher parceque construire coûte cher ; or les méthodes de construction n'ont pas évolué en 50 ans. On réinvente à chaque fois l'eau chaude en faisant venir des maçons sur place qui constuisent de façon traditionnelle sur le site en empilant des briques, des parpaings ou du béton banché. Absurde.

Les constructions modulaires au contraire sont fabriquées en usine puis seulement assemblées sur place. Un gain de productivité considérable et un gain de temps aussi, qui peuvent aller jusqu'à 40% du coût total. Il faut donc favoriser systématiquement ce type de construction pour les opérateurs publics et même privés, d'autant que ce type de construction a nettement évolué en qualité et rien ne le distingue plus désormais.

Proposition : imposer dans les appels d'offre publics (écoles, hôpitaux, salles de sport...) une option "construction modulaire" de façon à ce que les opérateurs de ce mode de construction puissent proposer une offre.

5 ) Rééquilibrer les relations bailleurs/locataires

De même qu'on ne pourra jamais forcer, dans une société de liberté, quelqu'un à employer ou à épargner s'il n'en a pas envie ou n'y voit que des inconvénients, de même on ne peut obliger un propriétaire à acquérir un logement pour le louer. Or la société a besoin qu'un certain nombre de personnes privées acceptent d'investir dans l'immobilier locatif pour renforcer cette offre. Les pouvoirs publics successifs ont multiplié les obstacles fiscaux, réglementaires et normatifs à leur encontre, de sorte que beaucoup de gens qui pourraient le faire y renoncent, malgré des niches fiscales importantes. Parallèllement, les louers en meublé ou en courte durée bénéficient d'avantages prohibitifs, notamment fiscaux, et sont donc incités par les pouvoirs publics à pratiquer ce type de contrat plutôt que la location à long terme. Il faut stopper cette machine infernale qui se retourne contre les locataires ! Nous voulons supprimer toutes ces niches immobilières, et rééquilibrer en contrepartie les relations bailleurs/locataires au bénéfice des premiers.

Propositions :

  • supprimer progressivement les contraintes unilatérales pesant sur les bailleurs et les remettre à égalité de droits et de devoirs avec les locataires. Permettre aux bailleurs privés de pratiquer le prélèvement d'office.
  • supprimer toutes les niches fiscales sur la location de courte durée.