Logement en France : tenir compte du signal prix
Par Jean Guicheteau
Dans l'inflation actuelle, l'évolution des prix du logement occupe une part importante, avec l'alimentaire. Celui-ci ne cesse d'augmenter depuis des années (22% de hausse moyenne entre 2010 et 2020) et justifie, selon certains, de relancer l'effort de construction, à hauteur même de 500 000 logements supplémentaires par an ; mais est-ce réellement utile et raisonnable ?
En réalité, le déficit de logements se concentre dans des zones bien précises, notamment en Ile de France, mais il existe de nombreuses zones où, au contraire, il ya un excédent. C'est ce qu'exprime le prix du foncier très contrasté selon les régions, de 1300 euros/m2 en Auvergne ou 1400 en Bourgogne à plus de 5500 en régions parisienne ou 4000 en PACA.
Car ce coût du logement provient en grande partie de la concentration des activités sur certaines parties du territoire provoquant surtout une augmentation du foncier, mais l'idée qu'il suffirait de construire encore davantage dans ces zones déjà saturées est utopique et totalement contradictoire avec l'intention d'aménager de vastes espaces verts dans les grandes agglomérations pour atténuer les effets du réchauffement et les rendre plus habitables.
Le signal prix signifie toujours quelque chose
Cette hausse continue du foncier est simplement un signal prix qui est envoyé par le marché aux aménageurs publics et privés pour leur dire : stop, l'espace est saturé. Normalement, la hausse du prix du foncier à cause d'une saturation et des inconvénients d'une trop grande concentration de population dans un espace restreint (pollution, embouteillages, entassement, délinquance...) devraient spontanément faire refluer les nouvelles activités des métropoles vers les villes moyennes et des régions saturées vers les régions moins peuplées où l'espace est disponible, vaste et à faible coût.
Mais ce signal prix est faussé par les aides au logement et à l'investissement privé locatif, par les taux d'intérêt artificiellement bas, qui, en se concentrant dans les zones où les prix sont élevés, agissent comme une subvention et un encouragement à concentrer encore davantage d'activités dans ces zones. Un comble !
Le cabinet ASTERES qui a réalisé une étude sur cette question en juin dernier conclut : « La construction de plus de logements dans les métropoles est une stratégie réalisable mais qui risquerait d’aggraver les problèmes qu’elle prétend résoudre : les métropoles capteraient encore plus d’habitants et d’emplois et deviendraient des aimants encore plus forts pour les entreprises et les travailleurs, accroissant ainsi la demande de logements ». Une solution durable semble plutôt impliquer une répartition plus homogène de l’activité économique sur le territoire en développant l’attractivité des villes moyennes, précise le cabinet. D'ailleurs des pays comme l'Allemagne, qui ont une répartition plus équilibrée des activités, ont de ce fait un coût de l'immobilier plus faible, y compris à BERLIN.
Pour une politique d'aménagement du territoire volontariste
Doit-on urbaniser le bois de Boulogne ou étendre encore l'artificialisation des sols dans le Vexin normand ? Les Electeurs-libres proposent de bloquer toute nouvelle installation physique d'activités ou construction de bureau à Paris et dans sa région et dans les 10 plus grandes métropoles. Il faut déployer une politique volontariste, et peut être même autoritaire, de localisation des activités, et seule la puissance publique (Etat et régions) est en mesure de le faire (contrats de plan Etat/Régions).
De même, les aides publiques au logement doivent être réduites dans ces zones saturées (progressivement sur 5 ans), et une partie des 40 Mds redéployés vers le soutien à l'activité économique dans les zones délaissées pour y transférer l'emploi. C'est une oeuvre de longue haleine qui durera au moins 15 ans, mais nous devons compenser 40 ans de délaissement.
